Quando si acquista un appartamento all’interno di un edificio si entra a far parte di un condominio, fatto di condivisioni, diritti e doveri da rispettare.

IL REGOLAMENTO CONDOMINIALE

Il regolamento condominiale regola i diversi aspetti della vita in un condominio.

Il regolamento condominiale contiene le norme che regolano l’uso dei beni in comune tra i condomini. Ve ne sono di due tipi:

quello assembleare che viene deliberato dall’assemblea condominiale

quello contrattuale, più comune, che viene invece predisposto dal costruttore dell’immobile, e allegato appositamente agli atti d’acquisto dell’immobile.

La differenza sostanziale tra le due tipologie è che se il primo è più democratico, perché viene deliberato dagli stessi condomini, il secondo è già predisposto e viene accettato contestualmente con l’acquisto della casa. Inoltre, può essere modificato solo all’unanimità da tutti i proprietari.

Queste sono solo alcune delle regole che vengono spesso indicate nel regolamento di condominio e che vanno rispettate:

far entrare in casa propria l’amministratore per eventuali constatazioni e ai fini manutentori;

rendere noto l’Amministratore di opere e di lavori che si andranno ad effettuare nei locali di proprietà;

viene proibito l’utilizzo delle abitazioni che vanno contro il decoro o il buon costume del condominio (si pensi ad esempio all’uso del locale per realizzare case di tolleranza, sale disco, ecc.);

non è possibile occupare spazi comuni condominiali neanche mediante costruzioni di tipo provvisorio, tranne ovviamente in quei casi in cui i lavori edili siano necessari;

non si può recare disturbo agli altri condomini nelle ore di riposo diurno e notturno.

Ed infatti oggetto di disputa più comune all’interno di un condominio sono i rumori molesti. Il codice civile sanziona i cosiddetti rumori intollerabili.

Spetta all’amministratore condominiale far rispettare queste regole del buon vicinato e del vivere in comune.

LA SUDDIVISIONE DELLE SPESE

Il legislatore con l’art.1123 codice civile al primo comma prevede che ciascun condomino contribuisca, in misura proporzionale al valore della sua proprietà, alle spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell’edificio e per la prestazione dei servizi nell’interesse comune.

La legge, d’altro canto è estremamente chiara nell’affermare che non è ammessa la rinuncia da parte del singolo condomino alle cose comuni e che il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni è proporzionale al valore immobiliare che gli appartiene (articolo 1118 codice civile).

Ai fini della ripartizione delle spese soccorre l’art.68 delle disposizioni di attuazione del codice civile, precisando che il valore proporzionale di ciascuna unità immobiliare è espresso in millesimi in una apposita tabella allegata al regolamento di condominio.

Per comune esperienza si è soliti dividere le spese in ordinarie e straordinarie.

Le spese per la conservazione ed il godimento delle parti comuni sono considerate spese ordinarie.

Tra le spese “straordinarie” si annoverano, invece, le cosiddette spese di proprietà, quelle inerenti l’installazione di un bene, quelle necessarie per la manutenzione straordinaria degli impianti, ovvero tutte quelle spese atte a conservare nel tempo, a ricostruire od innovare la struttura del bene o dell’impianto.

Quindi, salvo diversa convenzione, le spese sono sostenute da tutti i condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, cioè in proporzione ai cosiddetti “millesimi di proprietà”.

Il predetto criterio generale è tuttavia mitigato dal secondo comma dell’art.1123 codice civile. Esso, infatti, dispone che se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione all’uso che ciascuno può farne. Si pensi, ad esempio, all’ascensore: è indubbio che il proprietario dell’appartamento ubicato all’ultimo piano userà oggettivamente più volte l’ascensore rispetto al proprietario sito al primo piano.

Il terzo comma del medesimo articolo prevede, infine, che se le parti, i servizi e gli impianti sono destinati a servire solo una parte del fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione saranno a carico del gruppo dei condomini che ne trae utilità (c.d. condominio parziale).