Con la sentenza della Corte di Cassazione n. 23902 depositata il 23 novembre 2016 hanno ribadito che il sottotetto è proprietà comune condominiale a meno che non risulti diversamente dall’atto di acquisto o dalle caratteristiche strutturali del sottotetto medesimo.

In particolare, la società costruttrice rivendicava la proprietà esclusiva dei sottotetti nei confronti del condominio, assumendo che gli stessi non fossero stati oggetto di singole vendite e non potesse trovare applicazione l’art.1117 del codice civile.

Ma vediamo cosa si intende per “sottotetto”.

Secondo la definizione elaborata dalla dottrina e della giurisprudenza, il sottotetto è quell’ambiente posto tra il soffitto dell’ultimo piano ed il tetto dell’edificio e serve a proteggere questo piano dal caldo, dal freddo e dall’umidità, formando una camera d’aria tra il tetto ed il solaio.

Tornando al caso che ci riguarda, i giudici hanno confermato la piena applicabilità al caso di specie dell’articolo 1117 del codice civile che definisce le parti comuni del condominio. In particolare questo articolo di legge nella sua formulazione attuale, dopo la riforma del 2012, prevede proprio al punto 2 che i sottotetti debbano considerarsi oggetto di proprietà comune dei proprietari delle singole unità immobiliari dell’edificio condominiale. Ciò significa che il sottotetto appartiene a ciascun condomino pro quota che lo può usare come ogni altro vano condominiale, purchè non ne impedisca il pari uso e godimento agli altri condomini. Al sottotetto andranno quindi applicate le regole fissate dal codice per le parti comuni dell’edificio e i criteri di ripartizione delle spese previsti dall’articolo 1123 del codice civile.

Indipendentemente da questa nuova indicazione legislativa, già la giurisprudenza si era pronunciata più volte in questo senso, ovvero ritenendo i sottotetti destinati, per le loro caratteristiche funzionali e strutturali, all’uso comune (Cassazione civile, sezione II, sentenza n.6143 del 30.03.2016; Cassazione civile, sezione II, sentenza n.8968 del 20.06.2002; Cassazione civile, sezione II, sentenza n.7764 del 20.07.1999).

Ove il rapporto di accessorietà tra il sottotetto e la destinazione all’uso comune venga meno, lo stesso sottotetto può essere ritenuto di pertinenza dell’appartamento dell’ultimo piano se assolve all’esclusiva funzione di isolarlo e proteggerlo dal caldo, dal freddo e dall’umidità. La proprietà del sottotetto quindi si determina in base al titolo (atto di compravendita o regolamento condominiale) oppure in base alla funzione a cui è destinato.

In concreto, la proprietà esclusiva del sottotetto è da escludersi in tutti i casi in cui i condomini possano agevolmente accedervi, oppure vi siano degli impianti comuni, o nel caso più frequente di agevolare il passaggio al tetto.

Ancora ad ottobre di quest’anno la Cassazione con la sentenza n.20038 ha avuto modo di esprimersi in senso analogo, muovendo dalla presunzione di comunione del sottotetto ex art.1117 del codice civile, se non risulta diversamente dal titolo o dalla funzione cui esso è destinato in concreto.