IL VUOTO NORMATIVO SUL CERTIFICATO DI AGIBILITA’. NON E’ OBBLIGATORIO NELL’ATTO DI COMPRAVENDITA MA PER I GIUDICI E’ MOTIVO DI RISOLUZIONE DEL CONTRATTO E DI RISARCIMENTO DEL DANNO

Non esiste una legge che impone al venditore di allegare all’atto di compravendita il certificato di agibilità, così come non esiste una legge che obbliga il Notaio rogante di farne menzione nell’atto. Ma per i giudici le cose stanno diversamente, ovvero l’immobile sprovvisto del certificato di agibilità costituisce grave inadempimento e, come tale, causa di risoluzione del contratto, oltre al risarcimento del danno. In particolare, il venditore si può vedere costretto a riprendersi l’immobile ed a restituire all’acquirente il prezzo, oltre a risarcire i danni, se sussistenti.

Ma andiamo per gradi.

Le attestazioni e i documenti da allegare all’atto di compravendita

Il decreto legge 145 art.1 comma 7 del 23/12/2013 stabilisce che i contratti di compravendita immobiliare devono contenere una apposita clausola nella quale l’acquirente dichiara di aver ricevuto le informazioni e la documentazione, comprensiva dell’attestato in merito all’attestazione della Prestazione Energetica. Copia di questo attestato deve essere allegato al contratto. In caso di omessa dichiarazione o allegazione le parti che stipulano il contratto sono soggette al pagamento, in solido ed in parti uguali, di una sanzione amministrativa pecuniaria da euro 3.000 ad euro 18.000,00. L’accertamento e la contestazione viene svolta dalla Guardia di Finanza all’atto della registrazione del contratto.

Altro adempimento richiesto dalla normativa in vigore dal 2010 (Dl 78 del 2010 convertito dalla legge 30.07.2010 n.122) è il cosiddetto “allineamento catastale” la cui violazione comporta la nullità degli atti di trasferimento delle proprietà immobiliari.

In particolare l’attuale disciplina stabilisce che gli atti di trasferimento devono contenere, oltre all’identificazione catastale, anche il riferimento alle planimetrie depositate in Catasto e la dichiarazione, resa in atti dagli intestatari, della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. La dichiarazione può essere sostituita da una attestazione di conformità rilasciata da un tecnico abilitato.

Infine, non certo per importanza, il Notaio è obbligato, ad inserire nel contratto, pena la sua nullità, a seconda dell’epoca di costruzione dell’immobile, l’indicazione della licenza o della concessione edilizia, del permesso di costruire o della denuncia di inizio attività oppure del titolo abilitativo in sanatoria.

Nulla, invece, viene detto dalla normativa in vigore sul certificato di agibilità. Vi è un vero e proprio “vuoto normativo”.

Che cos’è il certificato di agibilità e a cosa serve

Ai sensi dell’art.24 del T.U. 380/2001 il certificato di agibilità attesta la sussistenza delle condizioni di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico dell’edificio e degli impianti in esso installati.

Una casa, proprio perché è destinata ad essere abitata da chi l’ha acquistata, deve avere queste caratteristiche. Se l’edificio non gode di tali condizioni esso non potrà essere abitato.

Il certificato di agibilità viene rilasciato dal Comune in caso di a) nuove costruzioni b)ricostruzioni o sopraelevazioni c) interventi nell’edificio che possono influire sulle condizioni di agibilità dell’immobile. La domanda dovrà essere corredata dalla documentazione richiesta per legge, tra cui il certificato di conformità degli impianti e, ove previsto, il certificato di conformità alle norme antisismiche.

Una volta presentata la domanda il certificato di agibilità può essere ottenuto mediante espresso provvedimento, entro 30 giorni dalla domanda oppure mediante “silenzio-assenso” decorsi 30 dal parere dell’A.S.L o 60 giorni in caso contrario.

Pur se la consegna di questo certificato non è imposta dalla legge, l’acquirente può (meglio deve) chiedere al venditore-costruttore fin dalla stipula del preliminare e, in ogni caso, al momento del contratto definitivo di compravendita, che gli venga esibito e consegnato il certificato di agibilità.

La sua mancanza, in assenza di una previsione legislativa, è stata valutata dai giudici come causa di risoluzione del contratto, principalmente in quanto costituisce una vendita di aiud pro alio ovvero di un bene diverso, inidoneo ad assolvere allo scopo che le parti si sono proposte.

In particolare, per i giudici il certificato di agibilità costituisce un requisito essenziale del bene compravenduto poiché vale ad incidere sull’attitudine del bene stesso ad assolvere la sua funzione economico-sociale, assicurandone il legittimo godimento e la commerciabilità (Cass.civ.n.17707/2011, Cass. civ.n.629/2014).